Yazının başlığını okur okumaz “şimdi bu da nereden çıktı, ikinci el konut satışına KDV kimlik kartı zorunluluğumu geldi?” diye düşündünüz değil mi? Gerçekten böyle düşünmekte haklısınız, Maliye tarafından böyle bir zorunluluk açık bir şekilde getirilmedi, ancak, uygulamada KDV’ye tabi ikinci el konut satışına uygulanacak KDV oranının tespiti bakımından böyle bir kimlik kartı veya dosyası bulundurma zorunluluğu doğdu! Çok enteresan değil mi?  

Satacağınız ikinci el konuta ilişkin bazı kritik bilgileri bilmiyorsanız, maalesef uygulayacağınız KDV oranını doğru olarak tespit etmeniz de mümkün değil. Aksi halde, ciddi cezai yaptırımlarla karşılaşabilirsiniz. Doğru KDV oranı uygulamamanın yaptırımı ise oldukça ağır: Eksik Hesaplanan KDV Tutarı + 1 Kat Vergi Ziyaı Cezası + Gecikme Faizi + Özel Usulsüzlük Cezası.

Bu nedenle, konutu daha satın alırken bu bilgi ve belgeleri satıcılardan veya müteahhitlerden almanızda fayda var.

Burada hemen belirtelim, ikinci el konutta KDV konusu, normal vatandaşların yaptığı konut satışları için geçerli değil! Onların telaş etmesine gerek yok, bu konu şirketler ve taşınmaz alım satımı ile devamlı olarak uğraşan vergi mükellefi gerçek kişilerle ilgili.

Bu kez olay çok ciddi!

Ne zaman böyle ciddi bir olayla karşılaşsam, hemen aklıma Rahmetli Hocam Prof. Dr. Şükrü KIZILOT’un anlattığı şu fıkra geliyor:

“BİR kasabada, son derece haylaz iki çocuk varmış. Evlerin pencere camlarını kırmak, arabaların lastiğini patlatmak, çizmek özetle akla gelebilecek her türlü yaramazlığı yaparlarmış. Komşular da sık sık gelip, babalarına şikayet edermiş.

Baba bir gün dayanamamış, çocukları kasabanın rahibine götürüp, yardımını istemiş. O da "Sen git ben onlarla konuşurum" demiş. Ardından, dışarıda bekleyen çocuklardan büyük olanı yanına çağırıp, sormuş "Söyle bakalım, Tanrı nerede?" ses yok. Bir daha sormuş, yine ses yok. Rahip dayanamamış ve kızgın bir şekilde "Evladım, sana soruyorum. Tanrı nerede?" diye bağırmış.

Çocuk, korkmuş ve ani bir hareketle açık kapıdan fırlamış. Dışarıda bekleyen kardeşini de yanına alarak, koşa koşa eve gelmişler. Odalarına çıkıp, kapıyı da arkadan kilitlediğinde, kardeşi sormuş; "Ne oldu?" Abisi, nefes nefese yanıt vermiş; "Sorma, bu kez olay ciddi. Tanrı kaybolmuş, bizden biliyorlar!.."

Konu tam olarak ne ile ilgili?

Evet, konu, ikinci el konut satışlarına uygulanacak KDV oranının tespiti ile ilgili.

Özellikle son dönemlerde sahadan gelen sorular ve icra dairelerinde yapılan satışlarda bu sorunla sıkça karşılaşılmaya başlandı. İcra dairelerinden Maliye’ye uygulanacak KDV oranının ne olacağı konusunda soru yağmaya başladı. Yani, fıkrada olduğu gibi, bu kez konu oldukça ciddi ve karışık!

İkinci el konut satışında KDV oranı tereddütü nereden kaynaklanıyor?

İkinci el konut satışında yaşanan tereddütün ana nedeni, konut teslimlerine uygulanacak KDV oranı konusunda sıkça yapılan düzenlemeler. 2013 yılından itibaren başlayan bu tereddütlü süreç, aradan geçen 9 yıl içinde düzeltilebilmiş değil. Peki, Maliye bu ikinci el konut satışlarında doğru KDV oranı uygulanıp uygulanmadığını takip edebiliyor muydu? Tabi ki hayır, kaldı ki her bir konut satışını takip etmesi de fiilen imkansız, sadece inceleme veya KDV iadelerine gelindiğinde, KDV oran doğruluğuna bakılabiliyordu.

Aslında, bu tereddütler, konutta son KDV oran düzenlemesinin yapıldığı 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile giderilebilirdi! (29 Mart 2022 tarihli ve 31793 sayılı Resmî Gazete) Ancak, giderilemedi, ikinci el konutlara uygulanacak KDV oranının tespiti sorunu aynen devam ediyor.

Konut teslimlerinde uygulanacak son KDV oran düzenlemesi nasıl?

Konut teslimlerine uygulanacak KDV oranları konusunda son düzenleme 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile yapıldı. Bu oranlar birinci ve ikinci el konut satışları içinde geçerli. Söz konusu Karar ile,

- Net alanı 150’den fazla olan konutlarda 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren kademeli KDV oran uygulamasına geçildi. Yeni düzenlemeye göre, 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren net alanı 150 m2’nin üzerinde olan konut teslimlerinde, satış bedelinin 150 m2’ye kadar olan kısmı için yüzde 8, aşan kısmı için ise yüzde 18 KDV hesaplanacak.

- Net alanı 150 m2 ve altındaki konutlarda KDV oranı ise, 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren yüzde 1’den yüzde 8’e yükseltildi.

- 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde 1 Nisan 2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konutların tesliminde, konutun net alanının; 150 m2 veya daha az olması durumunda KDV oranı yüzde 1,150 m2’den fazla olması durumunda ise KDV oranı satış bedelinin 150 m2’ye kadar olan kısmı için yüzde 1, 150 m2’nin üzerindeki kısmı için yüzde 18 olarak uygulanacak.

- 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, konut teslimlerine ilişkin olarak belirlenen yeni KDV oranları, 1 NİSAN 2022 TARİHİNDEN İTİBAREN ALINACAK YAPI RUHSATLARI KAPSAMINDA İNŞA EDİLEN KONUT TESLİMLERİ İÇİN GEÇERLİ bulunuyor.

- 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın yürürlüğe girdiği 1 Nisan 2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış projeler kapsamında inşa edilen konut teslimlerinde ESKİ HÜKÜMLER uygulanacak (5359 sayılı Karar, Mad. 10). Bu düzenleme ile, yapı ruhsatına bağlanmak suretiyle kazanılmış haklar korunmuş oluyor, aleyhe olan hükümler ise geçerliliğini koruyor.

Peki, eski hükümler nasıldı?

Eski hükümler biraz karışık, konutun büyükşehir veya diğer illerde bulunup bulunmadığına bağlı olarak değişiyordu:

- Büyükşehir statüsünde bulunmayan illerde net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimlerinde KDV oranı yüzde 1, net alanı 150’den fazla olan konut teslimlerinde ise yüzde 18 olarak uygulanıyordu.

- 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunan net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimlerinde KDV oranı; yapı ruhsatının alındığı tarih, yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerine yapıldığı arsanın Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri, inşaat sınıfı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde olup olmamasına bağlı olarak yüzde 1, 8 ve 18 olarak uygulanıyordu. Net alanı 150 m2 ve üzerindeki konutlarda ise doğrudan yüzde 18 KDV hesaplanıyordu.

Bu oranlar, söz konusu konutların ikinci el satışları için de aynen geçerli bulunuyordu.

1 Nisan 2022 tarihinden sonra yapılan ikinci el konut satışlarında ne olacak?

1 Nisan 2022 tarihinden önce alınan ruhsatlar kapsamında inşa edilen konutların ikinci el satışında eski hükümler, 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren alınacak yapı ruhsatları kapsamında inşa edilen konut teslimleri için ise, 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile belirlenen yeni KDV oranları uygulanacak.  Bu oranlar, yeni ve ikinci el konut teslimleri için de aynen geçerli.

1 Nisan 2022 tarihinden önce alınan yapı ruhsatları kapsamında inşa edilen konutların ikinci el satışında doğru KDV oranının uygulanabilmesi için; yapı ruhsatının alındığı tarih, yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerine yapıldığı arsanın Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri, inşaat sınıfı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde olup olmadığını gösteren belgelerin bulunması gerekiyor. Bunlar yoksa, doğru KDV oranının uygulanması kesinlikle söz konusu değil. Bunun için, özellikle 1 Nisan 2022 tarihinden önce alınan ruhsatlar kapsamında inşa edilen konutlarla ilgili olarak bu bilgi ve belgelerin yer aldığı bir dosya ya da kimlik kartı oluşturulması gerekiyor. 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren alınacak yapı ruhsatları kapsamında inşa edilen konut teslimlerinde ise, sadece yapı ruhsatının bulunması yeterli.  

Peki, özellikle 1 Nisan 2022 tarihinden önce alınan yapı ruhsatları kapsamında inşa edilen konutların ikinci el alım – satımında yukarıdaki bilgi ve belgelerin yer aldığı bir dosya veya konut kimlik bilgisi sizce kaç kişide var? Bize göre hiç kimsede yok! O zaman KDV oranı nasıl doğru olarak tespit edilecek veya uygulanacak? Maliye, vergi incelemesi ve KDV iadesi dışında bunu nasıl tespit edebilecek?

Bu konu oldukça ciddi ve Maliye ile alıcılar – satıcılar açısından bir o kadar da sıkıntılı.

İkinci elde yaşanan bu sorun nasıl çözülebilir?

Aslında çözüm oldukça basit.

Bu sorununun sadece Maliye’nin inisiyatifi ile çözülmesi mümkün değil. Bunun için bir Cumhurbaşkanı Kararı çıkarılarak, 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın 10. Maddesinin ikinci fıkrasının aşağıdaki şekilde düzeltilmesi gerekiyor:

“Bu kararın yürürlük tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutların ilk tesliminde 1 nci ve 4 üncü maddelerde kaldırılan veya değiştirilen hükümlerin uygulanmasına devam olunur.”

Bu şekilde, 1 Nisan 2022 tarihinden önce alınan yapı ruhsatları kapsamında inşa edilen konutların ilk tesliminde (ilk el) eski hükümler, söz konusu konutların 1 Nisan 2022 tarihinden sonraki ikinci el alım – satımında ise 5359 sayılı Karar ile belirlenen yeni KDV oranları uygulanacak.

Dolayısıyla, 1 Nisan 2022 tarihinden önce alınan yapı ruhsatları kapsamında inşa edilen konutların ikinci el alım – satımında uygulanacak KDV oranının tespiti konusunda yaşanan büyük problem de giderilmiş olacak.

Ne dersiniz?