Her yıl Mart ayı milyonlarca kişiyi yakından ilgilendirmektedir. Zira Mart ayı gelir vergisi beyanının verileceği ay. Gelir vergisi mükelleflerinin yaklaşık %95’ini kira geliri elde edenler oluşturmaktadır. Gayrimenkul kira gelirinin 2021 yılına ilişkin beyanında özellik arz eden ve dikkat edilecek hususları dikkatlerinize sunmaktayız.

Bilindiği üzere, kira geliri olanlar buna ilişkin beyanlarını her yıl 1 Mart – 31 Mart tarihleri arasında hazır beyan sistemi üzerinden yapmaktadırlar. Beyan için son tarih ise 31 Mart 2022 Perşembe’dir.

Her geçen gün kira geliri beyanının önemi (Gayrimenkul Sermaye İradı) biraz daha artmaktadır.

Zira kira geliri beyanında bulunan mükellef sayısı;

2018 yılında  1 milyon 982 bin 524’e

2019 yılında       2 milyon 30 bin 265’e

2020 yılında        2 milyon 56 bin 305’e

2021 yılında ise 2.107.353’e yükselmiştir.

Yani son bir yılda 51.048 kadar daha mükellef sayısı artmıştır.

Gelir Vergisi mükellefleri arasında kira geliri elde eden söz konusu milyonlarca kişiyi ilgilendiren husus ise bu gelirlerinin beyanının nasıl olacağı ve nelere dikkat edileceğidir.

KİMLER BEYANNAME VERECEK

Beyana tabi geliri, sadece gayrimenkul sermaye iradından yani kira gelirlerinden ibaret olan mükelleflerden;

• 2021 yılında (1 Ocak - 31 Aralık 2020 tarihleri arasında) tahsil ettiği konut kira geliri 7 bin TL’yi aşanlar,
•  İşyeri kira geliri elde eden ve bu gelirleri üzerinden tevkifat (vergi kesintisi) yapılanlardan, 2021 yılı kira gelirlerinin brüt tutarı (vergi kesintisi yapılmadan önceki tutarı) 53 bin TL’yi aşanlar, 
• Hem konut hem de işyeri kira geliri elde edenlerden, 2021 yılında elde edilen konut kira gelirinin        7 bin TL’yi aşan kısmı ile tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira geliri toplamı 53 bin TL’yi aşanlar,
• Konutlarını oğlu, kızı, torunu, kardeşi, annesi, babası, büyük annesi ve büyük babası dışındaki kişilere kullanımları için bedelsiz olarak tahsis edenler,
• Konut dışındaki gayrimenkulünü (büro, dükkân, mağaza veya depo gibi) bedelsiz olarak oğluna, kızına, annesine, babasına, kardeşine ya da başka kişilere tahsis edenler,

(Bedelsiz tahsisler için GVK’nun 73.maddesi uyarınca emsal kira bedeli esasına göre beyanname verecekler)

• İşyerini vergi kesintisi yapma zorunluluğu olmayanlara (örneğin basit usulde vergiye tabi olan mükelleflere veya yabancı elçiliklere) kiralayanlar,
• Bir takvim yılı içinde elde ettiği, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları toplamı, 2021 yılı gelirleri için beyanname verme sınırı olan 2.800 TL’yi aşanlar yıllık beyanname vereceklerdir.
• Diğer mal ve haklardan (örneğin, özel taşıt veya makine kiralamalarından) kira geliri elde edenler,
  yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek zorundalar.

Peki kira geliri elde edenlerin, beyanname verirken dikkat edeceği hususlar nelerdir?

KİRA GELİRİ NE ZAMAN ELDE EDİLMİŞ SAYILIR

Kira gelirlerinin vergilemesinde tahsilat esası geçerlidir. Tahsil edilmeyen kira tutarı beyannameye dahil edilmiyor. Peşin tahsil edilen kiralar ise tahsil edildiği yıl değil, ilgili olduğu yılda beyan edilir.

• Örneğin, 2021’de 9 aylık kira tahsil edildiyse, tahsil edilen kira beyan edilecektir.
• Geçmiş yıl/yıllar tahsilatı, tahsil edilen yılın hasılatı sayılır.

Örneğin, 2019 ve 2020 yılları kira gelirleri topluca 2021 yılında tahsil edilirse, 2021 yılının geliri sayılmaktadır.

• 2022 ve sonrası yıllara ilişkin kira bedelleri 2021 yılı beyannamesine dahil edilmez.

KİRANIN DÖVİZ OLARAK TAHSİLİ HALİNDE GELİR NASIL HESAPLANIR

Kira bedelinin yabancı bir para birimiyle belirlenmiş olması halinde kira geliri, kiranın tahsil edildiği tarihindeki Merkez Bankası döviz alış kuru kullanılarak hesaplanır.

Kira bedelinin para dışındaki bir değerle tahsili halinde, tahsil edilen kira emsal bedelle değerlenerek tutarı bulunur.

BEYANDA HANGİ YÖNTEM KULLANILABİLİR

Kira gelirleri beyan edilirken, 2 farklı yöntem vardır. 

Birincisi: Götürü gider yöntemi,
İkincisi: Gerçek gider yöntemi.

Hangi yöntemin daha avantajlı olduğuna siz karar vereceksiniz. Ancak yazımızı dikkatlice okuduğunuzda kararınız netleşecektir.

Götürü gider, hiçbir masrafınız olmasa bile, yıllık kiranın (istisna sonrası), yüzde 15’ini düşebilmeniz anlamına gelir.

Kira geliri elde edenlerin, “götürü veya gerçek gider” yöntemlerinden birini seçerken, dikkat etmeleri gereken “bir husus” var. Götürü gider yöntemini seçenler iki yıl süre ile bu yöntemi uygulamak zorundadırlar.

Götürü gider uygulamasında, yıllık konut kira gelirinden; 

• önce 7 bin TL lik istisna düşülür,
• sonra %15 götürü gider.

Eğer ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle gerçek usulde gelir vergisi mükellefi olanlar, (örneğin tüccar, esnaf, doktor, avukat) bu istisnadan yararlanamaz. 

2021 yılında ayrı ayrı veya birlikte elde edilen ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının tutarı ile emekli aylığı, emekli ikramiyesi ya da kıdem tazminatı dahil toplam gelirleri 190 bin lirayı aşanlar bu istisnadan yararlanamazlar.

İSTİSNA SADECE KONUT KİRA GELİRLERİNE UYGULANIR

-7.000 TL’lik istisna uygulaması, sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkuller için söz konusudur.

-Bu tutardan sonra kalan tutarın yüzde 15’i “götürü gider” olarak düşülecektir.

-İstisna + götürü gider toplamı, yılık kira gelirinden indirilmektedir.

GERÇEK GİDER YÖNTEMİNDE HİÇ VERGİ ÖDENMEYEBİLİR

Eğer kira geliri ile ilgili aşağıda belirtilen giderler varsa, götürü gider yöntemini yerine gerçek gider yöntemini seçmek daha avantajlı olacaktır.
a-Konutunu Son 5 Yıl İçinde Alanlar Çok Avantajlı
Kira geliri elde edilen konut, son 5 yıl içinde satın alınmış ise önemli bir avantajı bulunmaktadır.

“Gerçek gider” yönteminin tercihi halinde, konutun satın alma bedelinin, yüzde 5’i kira gelirinden düşülebilmektedir. 2017’den önce satın alınan konut için bu avantaj söz konusu değildir.

- Yüzde 5’lik indirim, sadece bir konuta uygulanabilir.

- İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller, yüzde 5’lik gider indiriminden yararlanamaz.

b-Banka Kredisi İle Alınmış olan Konutun Faiz Gideri
Kiraya verilmiş olan ev veya işyeri, banka kredisi kullanarak satın alınmış ise, “ödenen faizler”, kira gelirinden düşebilmektedir.

Buradaki nüans; bankaya yapılan ödeme değil, bu tutarın içinde yer alan kredinin  “faizlerinin” indirebilmesidir.

c-Evini Kiraya Veren Kendisi de Kiracı İse Ödediği Kira Gideri
Sahibi bulunduğu konutun kiraya verilmesi halinde, kendileri de başka bir evde kira ile oturulması durumunda, ödenen kira bedeli tahsil edilen kiradan indirebilmektedir.
d-Konutun Amortisman İndirimi

Kiraya verilen konutun satın alma bedelinin (tapu harcı dahil) yüzde 2’si “amortisman” olarak, yıllık kira gelirinden indirilebilmektedir.

e-Emlak Emlak Vergisi, Bakım- Onarım Gideri

Kiraya verilen gayrimenkullerin (konut veya işyeri); 

- Emlak vergileri,

- Kiralanan konutun bakım onarım gideri, 

- Sigorta giderleri,

 - Sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar da,

kira gelirlerinden gider olarak düşülebilmektedir.

Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.

HEM İŞYERİ HEM KONUT KİRA GELİRİ OLMASI HALİNDE BEYAN

Konut kirasının, 2021 yılı istisna tutarını (7.000 TL’yi) aşan kısmı ile işyeri kirasının brüt tutarı, 53 bin lirayı aşıyorsa hem konut hem de işyeri kiraları beyan edilecektir.

Toplam kira, 53 bin lirayı aşmıyorsa, sadece konut kira gelirleri beyan edilecektir.

Birden fazla konuttan kira geliri elde edenlerde, 7.000 TL’lik istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

HİSSELİ KONUTLARDA İSTİSNA AVANTAJI

Kira geliri elde edilen konut birden fazla kişiye (örneğin karı-kocaya) aitse, her ikisi de 7.000 TL’lik istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.

YURTDIŞINDAKİ VATANDAŞLARIMIZIN İŞYERİ KİRA GELİRİ İÇİN BEYAN VE VERGİ YOK

Yurt dışında yerleşik olan vatandaşlarımız, Türkiye’de elde ettikleri stopaja (vergi kesintisine) tabi tutulmuş işyeri kira gelirlerini, tutarı ne olursa olsun Türkiye’de beyan etmeyecek.

YILLIK BEYANNAMEYE DAHİL EDİLEN GELİRLERDEN YAPILACAK İNDİRİMLER

Gelir vergisi matrahının tespitinde gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirlerden aşağıda belirtilen indirimlerin yapılması mümkündür.

a-Hayat/Şahıs Sigorta Primleri

Gelir Vergisi Kanunu’nun 89/1. maddesinde belirtilen şartları taşımak kaydıyla, hayat/şahıs sigortaları için ödenen primlerin beyan edilen gelirin %15’ine kadar olan kısmı matrahın tespitinde indirim konusu yapılabilecektir.

b-Eğitim ve Sağlık Harcamaları

Gelir Vergisi Kanunu’nun 89/2. Maddesinde belirtilen şartları taşımak kaydıyla, eğitim ve sağlık harcamaları beyan edilen gelirin %10’unu aşmaması şartıyla yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlerden indirilebilecektir.

c-Bağış ve Yardımlar

Gelir Vergisi Kanunu’nun 89. Maddesinde belirtilen bazı bağış ve yardımların %100 e varan tutarları   matrahın tespitinde indirim konusu yapılabilecektir.

GELİR VERGİSİ SON DİLİM ORANI %40 OLDU

7194 sayılı kanunun 17 nci maddesiyle değişen maddeye göre 1/1/2019 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere gelir vergisi tarifesinde son dilim oranı %35’ten %40 yükselmiştir. Yani 2021 yılı gelir vergisi tarifesine göre 650 bin ve daha fazla kira geliri olanlar %40’lık vergi dilimine göre gelir vergisi ödeyeceklerdir.

HAZIR BEYAN SİSTEMİ

Kira gelirlerinin beyanı kâğıt beyanname biçiminde vergi dairesine elden verilebilir veya elektronik olarak vergi dairesine gönderilebilir. 

Konut ya da işyeri kira gelirinizi hazır beyan sistemi ile verme kolaylığı vardır. Bu sistemde, Gelir İdaresi Başkanlığı vergiye tabi gelirleri çeşitli kaynaklardan topladığı verilerle tespit ederek, mükellefin beyannamesini hazırlıyor ve internet ortamında mükellefin bilgisine sunuyor. Mükellef bu verilerin doğruluğunu tespit ettikten sonra beyannameyi onaylıyor. Sisteme Gelir İdaresi Başkanlığı’nın internet sitesinden ulaşılabiliyor. 

Beyanname verildikten sonra hesaplanan verginin iki taksitte (Mart – Temmuz) ödenmesi gerekiyor. 

Gelir beyan edilmez veya eksik beyan edilirse ne olur?

EKSİK YA DA HİÇ BEYAN YAPILMAMASI DURUMU

Beyan edilmesi gerektiği halde, kira gelirlerinin beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi durumunda;
-Konut kira gelirleri için uygulanan ve tutarı 7.000 lira olan istisna hakkı kaybedilir.

-Beyan edilmeyen veya eksik beyan edilen gelir tutarı üzerinden gelir vergisi tarh edilir ve verginin bir katı tutarında vergi ziyaı cezası kesilir.

-Zamanında ödenmeyen vergi tutarı üzerinden gecikme faizi ödenir. (Şu an geçerli oran aylık %1,60)

-Beyanname verilmemesi nedeniyle iki kat I. derece usulsüzlük cezası kesilir.

HAS SÖZ

Dört bir yana dağılmış silahlar ve barut kokusunda ölümler

Nerde insan severler ve nerde o barışın son çığlıkları

Dört bir yanı kan bulamış cihanın

Hani nerdesiniz biz değil miydik? insan olan

İnsanlık bir yıkım altında aciz

Nerde insan hakları savunucuları ve özgürlükçüler

İnsanın insan olma değeri, insan olmak değil miydi?

Nerdesiniz ey insanım diyenler!

Biz barış istiyoruz diyen göz yaşlarımız.

Savaşa hayır deyip yerinde ağlayanlar mı olacağız

Acısını en derinden hissediyoruz açlıktan ölen çocukların

Ama yetmiyor hissetmek; yok etmek dururken açlığını

…

(Mustafa Arslan Tari )