Yerel seçimlerin magazininden arta kalan zamanımızda mart ayı sohbetin önemli bir parçasını kira gelirine ilişkin Vergi İdaresinin mahalle site dolaşarak tespitler yaptığına dair hikâyeler oluşturur oldu.

Uygulamayla düşük kira bedeli gösterenler, yanlış beyanda bulunanlar veya hiç beyanda bulunmayanlar ortaya çıkarılıyor. Ayrıca vergi kayıp ve kaçağının önlenmesi planlanıyor.

İşte biz de bu yazımızda özellik arz eden merak edilen belli hususların altını çizme gereği duyduk.

Evi kira da olan herkes mi beyanname verecek?

2023’te konuttan yıllık 21 bin lira, iş yerinden 150 bin liranın üzerinde kira geliri elde eden gayrimenkul sahipleri gelir vergisi ödeyecek.

Ne zamana kadar beyanname verilebilecek?

Beyannameler, 1 Mart-1 Nisan (31 Mart’ın hafta sonuna rastlaması nedeniyle) tarihleri arasında verilebilecek.

Nasıl dolduracak bu beyannameler?

Gelir İdaresi Başkanlığının “gib.gov.tr” internet adresi üzerinden “hazır beyanname sistemini” doldurabilecekler, Dijital Vergi Dairesi’nden hazır beyana ulaşılabilecekler.

Her gelirde olduğu gibi bir istisna var mı?

2023 yılı içerisinde yıllık 21 bin lira ve altında mesken kira geliri elde edenler gelir vergisi ödemeyecek. (2024 yılı için ise gelir vergisi istisnası 33 bin lira olarak açıklandı. Ama 2024 yılını karıştırmayalım. Biz 2023 yılında elde edilen kira gelirini beyan ediyoruz.)

İstisnadan herkes mi yararlanacak?

Gerçek usulde gelir vergisine tabi ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar istisnadan yararlanamazlar.

Ayrıca yıllık 21 bin liranın üzerinde konut kira geliri elde edenler, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2023 için belirlenen 550 bin lirayı aşanlar, kira gelirini süresinde beyan etmeyen veya eksik beyan edenler istisnadan yararlanamayacaklar.

Kira geliri deyince gurbetçilerin durumu nedir?

Yurt dışında yaşayan vatandaşlar Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratları bakımından dar mükellef kapsamında vergilendiriliyor.

Ortak mülklerde nasıl beyanname verilecek?

Şahıslardan her birinin kendi hissesine karşılık gelen kira gelirini beyan etmesi gerekiyor.

Beyanname verilmez ya da eksik beyan edilirse cezası nedir?

Elektronik ortamda verilmesi zorunlu olan beyannamelerin süresinde verilmemesi halinde özel usulsüzlük cezası kesilecek. Ayrıca verginin süresinde tahakkuk edilmemesi durumunda verginin bir katı vergi ziyaı cezası uygulanacak.

Ayrıca bu önemli; kira gelirini beyan etmeyen veya eksik beyan edenler o yıl için istisnadan faydalanamayacaktır.

Vergi nasıl ödenecek?

Dijital Vergi Dairesi’nden (dijital.gib.gov.tr) veya mobil uygulamadan 02.00-23.45 saatlerinde anlaşmalı bankaların banka kartı/kredi kartı, banka hesabından havale yoluyla, yabancı ülkede faaliyet gösteren bankalara ait kartlar ile vergi tahsiline yetkili bankalar ile vergi dairesi vezneleri aracılığıyla ve PTT şubelerinden ödenebiliyor.

Ödeme de taksit var mı?

Tahakkuk eden vergilerin birinci taksiti damga vergisiyle 1 Nisan’a, ikinci taksiti ise 31 Temmuz’a kadar ödenebilecek.

Birden fazla konutu olan için istisna kaç defa uygulanacak?

İstisna tutarı 21.000 TL olup, bu istisnadan sadece mesken kira geliri elde edenler faydalanabilecektir.

İstisna sadece tek mesken için uygulanacak olup, birden fazla mesken kirası elde edenler için istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, 2023 yılı için 150.000 TL’lik beyanname verme sınırını (2024 yılı için 230.000 TL) aşanlar (Beyanname verme sınırı olan 150.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.) beyanname vereceklerdir.

Ödenen geçmiş yıl kiraları hangi yıl beyanına dahildir?

Mükelleflerce bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri o yılda elde edilmiş gelir kabul edilecektir. Örneğin: 2021 ve 2022 yılları kira gelirleri topluca 2023 yılında tahsil edilmiş ise, 2023 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.

Peşin tahsil edilen kira geliri hangi yıla aittir?

Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri, ilgili yılın geliri olarak kabul edilerek ilgili yıllarda beyan edilir. Örneğin: 2023, 2024 ve 2025 yılları kira gelirleri topluca 2023 yılında tahsil edilmiş ise, her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir.

İşyeri kira geliri nasıl beyan edilecek?

Gayrimenkulleri işyeri olarak kiralayan belirli kişi ve kuruluşlar, gerçek kişilere ve belirli kuruluşlara yaptıkları kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi kesintisi yapacaklardır. Yani işyerinin kiracıları, ödeyecekleri brüt kira üzerinden %20 oranında vergi kesecekler ve iradı elde eden adına vergi dairesine ödeyeceklerdir.

Kimlerin hangi ödemeler için vergi kesintisi yapmak zorunda olduğu Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinde sayılmıştır.

Bu vergi kesintisi, gelecek aylara veya yıllara ait olmak üzere peşin ödenen kira bedeli üzerinden de yapılacaktır.

6 aylık veya 3 yıllık işyeri kirası peşin tahsil edildiğinde, bu durumda peşin tahsil edilen kiranın tamamı vergi kesintisine tabi tutulacaktır.

Ancak, gayrimenkulün kiracısı mükellef basit usulde vergiye tabi gelir vergisi mükellefi ise; kira ödemesi üzerinden herhangi bir vergi kesintisi yapılmaz.

İşyeri kirasında beyan sınırı var mı?

İş yeri kira gelirleri, üzerinden her ay %20 oranında vergi kesintisi yapılmış olan gelirlerdir. Stopaj yolu ile vergilendirilmiş olan gelirlerin gayri safi toplamı aşağıdaki tutarları geçmedikçe beyan edilmez ve ilave vergi ödenmez.

2024 Yılı Beyan Sınırı: 230.000.- TL

2023 Yılı Beyan Sınırı: 150.000.- TL (Bu beyan döneminde uygulanacak istisna tutarıdır.)

Gelirlerin yıllık toplamı beyan sınırını aşıyorsa gelirlerin tamamı beyan edilir. Mükelleflerin bu gelir unsuru dışında başka gelirleri de varsa, gelir vergisi kanunun 86. maddesi çerçevesinde bu gelirlerin toplamı beyan sınırı ile mukayese edilerek irdeleme yapılacaktır.

Diğer özellikli durumlar nelerdir?

Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.

Elde edilen stopaja tabi tutulmuş brüt işyeri kira geliri toplamı 150.000 TL’yi aşanlar bu gelirleri için beyanname vereceklerdir.

Hem konut hem de iş yeri kira geliri olan kişiler

Hem konut hem de iş yeri kira geliri olan kişiler, mesken kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen kısmını aşan tutarı ile gelir vergisi tevkifatına tabi iş yeri brüt kira gelirlerinin toplamı 150.000.- TL’yi aşmadığı takdirde sadece tevkifata tabi olmayan konut kira gelirlerini beyan edecektir (150.000 TL’lik beyan eşiğinin aşılıp aşılmadığı, stopaja tabi tutulan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ve birden fazla işverenden alınan ücretlerin toplamı dikkate alınarak belirlenir).

Yukarıdaki toplamın 150.000.- TL’yi aşması halinde ise gelirlerin tamamı beyan edilecektir.

Bir takvim yılı içinde elde ettiği, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları toplamı, 2023 yılı gelirleri için beyanname verme sınırı olan 8.400 TL’yi (2024 yılı için 13.000 TL) aşanlar yıllık beyanname vereceklerdir.

Eşler ve çocukların kira gelirleri ayrı beyanname ile beyan edilecektir.

Stopaj yolu ile kesilen vergiler beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilecektir.

Gider yöntemi nedir?

Kira gelirlerinden indirilecek giderler konusunda seçilebilecek iki yöntem vardır.

Mükellefler gerçek veya götürü gider usulünden sadece birini seçmek mecburiyetindedir, her ikisini birden kullanmazlar.

Götürü Gider Nedir?

Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılmaktadır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yönteminin seçilmesi mümkün değildir.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, (hakları kiraya verenler hariç) kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 15’i oranındaki götürü gideri, gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler.

Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini kullanamazlar.

İş yeri kira geliri ile birlikte hakların kiraya verilmesinden de gelir elde eden mükellefler, verecekleri gelir vergisi beyannamelerinde gerçek gider yöntemini seçmek zorundadırlar.

Bu usulü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

Gerçek gider nedir?

Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen; aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,

Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,

Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,

Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (iktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2017 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.)

Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen; emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

Amortismanlar,

Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (yabancı ülkelerde ödenen kira bedelleri indirilemez),

Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar, brüt kira tutarından indirilebilmektedir.

Kira Gelirlerine Uygulanacak Diğer İndirimler Nelerdir?

Hayat/Şahıs Sigorta Primleri;

•       Mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait birikim priminin alındığı hayat sigortalarına ödenen primlerin %50’si ile
•       Ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primlerinin %100’ünden, oluşmaktadır.

Eğitim ve Sağlık Harcamaları;

Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmelidir.

•       Söz konusu harcamalar mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olmalıdır.

Bağış ve Yardımlar;   Beyan edilecek gelirin %5’i ile sınırlı olarak indirilebilecek bağış ve yardımlar.

Tamamı indirilebilecek bağış ve yardımlar.

Sponsorluk Harcamaları; Gelir Vergisi Kanununun 89 uncu maddesinin sekizinci bendine göre yapılan sponsorluk harcamalarının;

•       Amatör spor dalları için %100’ü,
•       Profesyonel spor dalları için %50’si,

yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlerden indirim konusu yapılabilecektir.

Bireysel Katılım Yatırımcısı İndirimi.

Diğer Kanunlara Göre Tamamı İndirilecek Bağış ve Yardımlar

Bunların detaylarına girmiyoruz.

Zarar doğarsa indirilebilir mi?

Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar, 5 yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilmektedir.

Yazımızı yavaş yavaş sonlandıracak olursak, her yıl mart ayında kira beyanını bu kadar konuşmanın sayısal gerekçesini de vurgulamış olalım. Gelir İdaresinin Aralık/2023 verilerine göre, gelir vergisinden faal mükellef olanların sayısı 2.478.134 kişidir. Bu sayıya gayrimenkul sermaye iradından dolayı faal mükellef olanların sayısı olan 2.266.450 kişiyi de eklediğimizde, toplam yıllık beyanname veren gerçek kişi mükellef sayısı 4.744.584 olmaktadır. Bilindiği üzere, sayıları 833.417 olan basit usulde vergilendirilen gelir vergisi mükellefleri, gelir vergisinden istisna edildiğinden yıllık gelir vergisi beyannamesi vermemektedirler

(https://www.gib.gov.tr/sites/default/files/fileadmin/user_upload/VI/20231.htm)