Bilindiği gibi emlâk vergisi matrahı kural olarak, her yıl bir önceki yıl matrahının yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılmak suretiyle belirlenmektedir. Ancak dört yılda bir matrahlar, yeniden belirlenen arsa/arazi değerleri ve inşaat metrekare maliyet bedelleri dikkate alınarak revize edilmektedir. 2026 yılı da emlâk vergisi matrahlarının revize edilme dönemidir.   

Bu maksatla bugünlerde 2026-2029 yıllarında uygulanacak arsa / arazi değerlerinin tespiti ile görevli komisyonlar pek çok yerde çalışmalarını tamamlamış ve sonuçları muhtarlıklarda / belediyelerde ilan olunmuştur.

Yedi üyeden oluşan bu komisyonların oluşumuna bakıldığında, çoğunluğunun kamudan gelenler olduğu, belediyelerin iki üye ile temsil edildiği dikkate alındığında ve bu oluşum şeklinin belediyelerin son derece doğal gelir iştahı ile birleştiğinde, sokak sokak belirlenen arsa/arazi değerlerinin yüksek belirlenmesi ve itirazlara, haksızlık iddialarına uğraması da doğal olmaktadır. Nitekim pek çok yerde arsa/arazi değerlerinde fahiş ve uçuk belirlemeler yapıldığı kulağımıza gelmektedir. Bazı komisyonlarda ise belirlemelerin, Kayserili mantığı ile “nasıl olsa dava açılır ve mahkeme düşürür, ne kadar yüksek belirlersek o kadar az düşer” mantığı ile yapıldığı söylenmektedir.

Belirlenen değerler, sadece emlâk vergisi matrahını etkilemekle kalmamakta, harçlar, damga vergisi, veraset vergisi, değerli konutlar vergisi gibi pek çok kamusal yükümlülüğün matrahını da etkilemektedir.

Bu fahiş artışlar, belediyelerin yanı sıra maliye idaresinin de diğer vergi gelirlerindeki artışa kaynak olması dolayısıyla hoşuna gidiyor olabilir. Hatta bu artışlar, değerli konutlar vergisine tabi olan konut sayısını da artıracağı yönünde bir beklentiye sebep olmuş da olabilir. Ancak bu beklentilerin hakkaniyete aykırı mali yük sıçramalarına sebep olmaması gerekir.

Vergi Usul Kanunu’nun bu değerlere karşı dava açma hakkını sadece belli kurumlar ve muhtarlarla sınırlayan hükmünün Anayasa Mahkemesi tarafından iptali sonrasında bütün emlâk vergisi mükellefleri, komisyonların belirlediği değerlere karşı dava açma hakkına kavuşmuşlardır.

Bu nedenle binasının, dairesinin bulunduğu sokağın, caddenin metrekare değerlerini hemen herkesin muhtarlıklardan kontrol etmesinde ve gerekiyorsa vergi mahkemeleri nezdinde dava açmasında yarar vardır. Burada idareye / belediyeye başvurmanın, indirim talep etmenin, kararın gözden geçirilmesini isteme gibi veya hata ve düzeltme yollarına başvurmanın, dava açma süresini durdurmayacağı veya kesmeyeceği de unutulmamalıdır.

Emlâk vergisine ilişkin tarh ve tahakkuk işlemi birel işlem olmakla birlikte, arsa / arazi değerlerine ilişkin takdir komisyonu kararları düzenleyici işlem niteliğindedir. Zaten bu yüzdendir ki -Danıştay 9. Dairesi kararlarında da belirtildiği gibi- takdir komisyonu kararlarına karşı açılan davalarda verilecek iptal veya kısmen iptal kararları, aynı mahalle, cadde veya sokakta bulunan bütün emlâk vergisi mükellefleri için -dava açmamış olsalar dahi- sonuç doğuracaktır.

Buna karşılık dava sayısının çokluğunun, yasa koyucunun veya siyasi iktidarın konuya ilgisini artırdığı da unutulmamalıdır. Nitekim dava sayısının çokluğu karşısında geçmişte takdir komisyonu kararlarının %50 indirimle uygulanacağına ilişkin yasal düzenleme yapılmıştı. Emlâk Vergisi Kanunu’na eklenen geçici 23. madde ile arsa değerlerinin %50’den fazla artırılamayacağı, komisyonların bu oranın üzerinde belirlediği artışların geçerlilik taşımayacağına ilişkin düzenleme getirilerek bu sorunun önüne geçilmişti.

Bu yıl, binlerce dava açılabilir

Dört yıl önce olduğu gibi bu yıl da arsa değerlerinin yüksek tespiti gerekçesi ile binlerce dava açılacağını düşünüyorum. Bu nedenle yasa koyucunun konuya eğilmesinde, hatta hali hazırda Meclis gündeminde bir torba kanun teklifi varken sorunun çözülmesinde fayda vardır.

Neticede mahkemeler açılan davalarda, önce aynı sokak veya mahal için açılmış davaları birleştirerek tak dava halinde dönüştürecek ve yapacakları bilirkişi incelemeleri ile tespit edilen değerlerin gerçeğe uygunluğunu denetleyecek ve gerçeğin üzerindeki değerleri iptal edecektir.

Gelecek yıl (2026) başında bu değerlere göre emlâk vergisi tahakkuklarının yapılmasından ve kişilerin bu tahakkukları öğrenmesinden sonra açılacak birel işlem niteliğindeki tarh / tahakkuk işlemine karşı açacakları davada, bu işleme temel olan (veya esas alınan) düzenleyici işlemin (takdir komisyonu kararının) de hukuksal denetimini talep etmeleri bana göre mümkünse de yargı anlayışı aksi yönde, arsa değerlerinin zamanında dava edilmeyerek kesinleşmesi halinde vergi tahakkuk ettiğinde tekrar inceleme konusu yapılamayacağı yönünde oluşmuştur. Bu nedenle bu gün fahiş değerlere karşı dava hakkını kullanmayan, ileride susmak ve katlanmak zorunda kalacaktır.

Bir yandan çıkartılmış vergi barışı kanunları ile dava sayısı azaltılmaya çalışılırken bir yandan da bu şekilde binlerce dava açılmasına yol açacak bir uygulamaya göz yummanın çelişkisi bir yana emlâk vergisi mükelleflerinin katlanamayacak mali yüklerle karşılaşmasının da önüne geçilmesi gerekmektedir.

Şu anda söz konusu fahiş değerlere karşı yapılacak şey, bütün emlâk vergisi mükelleflerinin bir an önce muhtarlıklardan veya belediyelerden kendi caddesi veya sokağı yahut arsa / arazisi için belirlenen birim değerini öğrenmesi ve “nedensiz ve fahiş artış” görülmesi halinde hemen 30 gün içerisinde vergi mahkemesine başvurmasıdır. Süre az kaldı diye endişe de etmeyin, çünkü dava açma süresinin son gününün 20 Temmuz veya sonrasına isabet etmesi halinde dava açma süresi adli tatil dolayısıyla 7 Eylül akşamına kadar uzamaktadır.