2025 yılı bina, arsa ve araziler için 2026- 2029 yıllarına ait uygu­lanacak emlak vergi de­ğerlerinin tespitiyle il­gili asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdirlerinin ya­pılacağı yıldır.

Bu takdir işlemleri tamamlanarak karara bağlanmış ve kararların ilgililere tebliği işlemleri 30 Ha­ziran 2025 günü mesai saati biti­mine kadar yapılmıştır.

Valilik merkez komisyonlarının ön denetimi

Büyükşehir belediyesi bulu­nan illerde vali veya vekalet ve­receği memurun başkanlığında oluşturulan merkez komisyo­nu kendilerine (Haziran önce­si)tebliğ edilen kararları on beş gün içinde inceler ve inceleme sonucu belirlenen değerleri ilgi­li takdir komisyonuna geri gön­derir. Merkez komisyonunca farklı değer belirlenmesi halinde bu değerler ilgili takdir komis­yonlarınca yeniden takdir yapıl­mak suretiyle dikkate alınır. Şu an ilan edilen değerler bu süreç sonrası (merkez komisyonların­dan geçmiş) değerler.

Kendilerine karar tebliğ edilen kurumların dava açma hakkı

Kendilerine karar tebliğ edi­len kişi ve kurumlar( daire, ku­rum, teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları, ticaret oda­ları, ziraat odaları ) dava hakları­nı, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde kullanabilecektir. Bu hak söz konusu kişi ve kurumlar tarafından çok istisnai haller dı­şında kullanılmamaktadır.

Yargı kararları üzerine takdir komisyonlarınca yeniden veri­len kararlar ile daha evvel veri­len kararlardan kesinleşenler, belediye ve muhtarlıklarda ilana mahsus yerlere asılmak suretiy­le 2026 yılının Mayıs ayı sonuna kadar mükelleflere duyurulacak. Mükellefler bu konuyu belediye veya muhtarlıklardan takip ede­bilirler.

Mükelleflerce dava ne zamana kadar açılmalı?

Takdir kararlarının muhtar­lıklara tebliği ve muhtarlıklar­ca askıda ilanlarının 30 Hazi­ran 2025 gününe kadar yapıl­mış olması nedeniyle, normalde 1 Temmuz’dan itibaren 30 gün içinde (30 Temmuz akşamına kadar) davaların açmaları gerek­mektedir.

Ancak,30 Temmuz tarihi ad­li tatil süresi içinde kaldığından davalar, adli tatil (20 Temmuz ila 31 Ağustos)süresi bittikten son­raki Eylül’ün ilk 7 günü içinde de açılabilir.

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulunun 15.02.2023 tarih ve E:2022/14, K:2023/2 sayılı ka­rarına göre, emlak vergisi mükel­leflerinin ödeyeceği verginin he­saplanmasında esas alınan tak­dir komisyonu kararlarına karşı, mükelleflerce, takdir komisyonu kararlarının öğrenme tarihinden itibaren 30 günlük genel dava açma süresi içerisinde (son gün adli tatile geliyorsa Eylül ayının ilk haftası sonuna kadar) ve en geç anılan kararın alındığı yılın (2025) son gününe ( 31.12.2025 tarihine)kadar dava açılabile­cektir.

Yukarıda da işaret ettiğim gi­bi mükellefler merkez komisyo­nuna veya oda, muhtarlık vb ku­rumlara güvenmesin, dava aça­caksa kendi kararı çerçevesinde davransın.

Ancak, emlak sahiplerinden biri tarafından açılan dava sonu­cunda değişen değerler, aynı bi­na, sokaktaki, değeri aynı şekilde belirlenmiş, dava açmayan diğer emlak sahipleri için de geçerli olacak.

Dava açmadan yapılmasını tavsiye ettiğim test

Değerli okurlar, emlak vergisi, her 4 yılda bir takdir edilen ar­sa ve arazi metrekare birim de­ğerleri üzerinden hesaplanıyor. İlk yılı izleyen üç yılda ödenecek vergi, yeniden değerleme oranı­nın yarısı kadar artırılıyor.

Bir önceki takdir işlemi 2020 yılında yapılmıştı. O tutarlar 2021 yılında uygulandı, sonra­sında her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılarak 2025 yılında uygulandı. Hesabı­mıza göre 2021 yılındaki tutarı 2025 ‘e kadar yeniden değerle­me oranının yarısı kadar artıra­rak getirdiğimizde 3 katı bir tu­tara erişiyoruz. Şayet belirlenen tutar 2020 takdir edilen tutarın 3 katı (2025 yeniden değerleme oranının yarısı kadar)civarında aşıyorsa makuldür.

2021 yılında 100 TL olan be­yan değeri 2025 yılında 300 TL zaten olmuştu. Yeniden değerle­me oranı tam uygulansaydı 2025 yılında 100 TL 692 TL (yaklaşık 7 katı) olacaktı.

Belirlenen tutar 2020’de belir­lenmiş tutarın 7 katını aşmışsa mevcut dönemin ekonomik şart­ları dikkate alınmadan yapılmış bir takdir söz konusu gibi dur­maktadır.

Artış tutarlarının yeniden de­ğerleme oranı ile eriştiği tutar­la da mukayesesini yaparak bir değerlendirme yapmakta, artı­şın makul olup olmadığı değer­lendirmesi yaparak yargıya gidip gitmeme kararı vermekte fayda var.

Yargılama sırasında dikkate alınabilecek kriterler

Vergi mali gücü dikkate almı­yorsa sorunludur. Eşitlik ilkesi göz ardı edilmiş ve aynı durumda olanlara aynı muamelenin yapıl­maması sonucu doğuyorsa prob­lemlidir.

Geçmişte verilen kararlar­da takdir komisyonu kararları­nın gerekçeli olmadığı, en düşük değerli arsa veya arsaların de­ğerinin dikkate alınmadan ka­rar verildiği, bilirkişi inceleme­si yaptırılmadığı veya yaptırılan bilirkişi incelemelerinin yeter­siz olduğu, takdirler sırasında il­gili tüzük hükümlerinin dikkate alınmadığı gibi gerekçelere da­yanıldığı görülmüştür.

Geçtiğimiz beş yıllık emlak vergisi beyan döneminde pan­demi yaşandığı, bu dönemde ki­raların kanunla sınırlanmak zo­runda kalındığı, halen ağır bir ekonomik program uygulandığı, ev sahibi kiracı sorunlarının had safhada olduğu, başta ücretler olmak üzere, artışlarda Devletin hep geçmiş değil beklenen enf­lasyonu hedef aldığı, aşırı artış­ların kira artış talepleri yaratabi­leceği, enflasyonist bir etki yara­tabileceği hususları yargılamalar sırasında dikkate alınacaktır.

Kanun koyucu da yıllık artış­larda, yeniden değerleme ora­nının yarısı kadar artırarak bir denge/ödeme gücünü dikkate al­ma arayışında olduğunu açıkça ortaya koymuştur. Vergi ödemek için verginin konusunun elden çıkarılması zorunluluğu yaratıl­mamalı ve vergi taşınmazın mül­kiyetini taşınamaz bale getirme­melidir.

Yeni değerler konutunuzu değerli konut sınırına da sokmuş olabilir

Şayet konutunuzun değeri de­ğerli konut vergisi sınırına eriş­mişse (2025 yılı için 15.709.000. TL idi) bir de değerli konut ver­gisi ödemek zorunda kalacaksı­nız.

Bu konu ayrı bir yazı konu­su olacak genişlikte olduğundan ayrı bir yazı konusu yapacağım.