Gözlemim, emlak vergisi konu­sunda yine bir vatandaş-dev­let inatlaşması/çekişmesi döne­minin eşiğinde olduğumuz yönün­de. Öteden beri Mali İdare emlak vergisi beyan değerlerinin gerçek durumu yansıtmadığını bu ne­denle de emlak vergisi, alım satım harçları, gelir vergisi, veraset ve intikal vergisinde kayıp oluştuğu görüşünde.

Bu nedenle de yaptığı düzenle­melerle çeşitli vergilere esas alı­nan emlak vergisi beyan değerini daha piyasa değerlerine yakın be­lirleme gayretinde.

Vatandaş da emlak vergisi be­yan değerlerinin piyasa değerini tam olarak yansıtıldığı iddiasında değil elbet. Ancak piyasa değerleri üzerinden alınacak emlak vergisi­nin mali güce-ödeme gücünün üs­tünde vergi alma anlamına geldiği görüşünde. Çözüm yeri ya yargı ya da Meclis.

Vatandaş komisyonlardaki sivil temsilcilere köpürüyor

Takdir komisyonlarında tica­ret odasından temsilci, muhtarlar, SMMMO temsilcisi gibi memur olanlar dışında konuya vatandaş açısından bakması beklenen tem­silciler var. Ancak bu işlevin yeri­ne gelmediği, komisyonların sade­ce daha fazla gelir elde güdüsüyle hareket ettiği görüşü var.

Mükellefler organize bir şekilde mücadeleye hazırlanıyor

Apartmanlar, siteler kendi ara­larında yoğun toplantılar, yazış­malar yapıyor ve yeni emlak ver­gisi dönemi için belirlenen takdir komisyonu kararlarına karşı dava açmaya hazırlanıyorlar. Aynı tak­dir komisyonu kararı ile değeri ay­nı şekilde ve tutarda belirlenmiş, dolayısıyla olumlu bir karar alın­ması halinde emsal alınıp aynı du­rumdaki diğer mükelleflerinde so­nucundan yararlanması mümkün olabiliyor. Bu nedenle herkesin gereksiz yere tek tek dava açması yerine, apartman, site, sokaktaki­ler maliyeti bölüşerek emsal dava­lar açma konusunda örgütleniyor­lar. Belki dava sayısı daha az gibi görünecek lakin bu kez örgütlenen bir mükellef grubu var.

Örnek dilekçeler paylaşılıyor

Mükellef grupları birbirleriyle örnek dilekçeler paylaşılıyor fa­kat bunların çoğu bir önceki em­lak vergisi savaşından kalma. Bu dilekçelerin bugünün verileriyle güncellenmesi gerekiyor.

Gelir Vergisi Kanunu’na göre kiralanan gayrimenkulden elde edilen kira bedeli emlak vergisi beyan değerinin yüzde 5’inden az olamaz. Mali İdare bu sorunu (yasaya aykırı) bir teb­liğle şimdilik çözdü. Bu konuda Mali İdare sade­ce fikrini değiştirse yasal zemin zaten hazır. Dola­yısıyla bu konu da ayrı ve uykuda bir sorun olarak duruyor.

Verginin alınması (yasanın uy­gulanması) devletin zorunluluğu­dur. Yarın Sayıştay dese ki; ‘’Siz yasanın verdiği vergi toplama gö­revini yapmıyorsunuz” Ertesi gün bu konuda da tarhiyatlar başlar.

2027’de çok sayıda değerli konut vergisi mükellefi de olacak

Değerli konut vergisi (DKV) 2025 beyan değerleri 15.900’ü aşanlar 2026 için belirlenecek ye­ni emlak vergisi beyan değerle­ri ilk 2026’da uygulanacak, 2026 da tahmini olarak 23.850 civarın­da (yüzde 50/2 yeniden değerleme oranı tahmini üzerinden) belir­lenecek değeri geçenler, 2027’de DKV mükellefi de olacaklar. Gidi­şat odur ki 2027’de değerli konut vergisi mükellefi sayısı oldukça artacak. Bu da ilave vergi yükü an­lamına gelecek.

Dilekçelerde ne olmalı?

Dava dilekçesinde itiraz konu­ları olarak;

-Bir önceki takdir edilen emlak vergisi beyan değerleri ve sonra­sında yıllık artışlarla beyan edilen tutarlara yer verilmeli ve son be­yan tutarına göre artış oranı gös­terilmeli.

-Bir önceki tespit sonrası yaşa­nan pandemi, ekonomik kriz, uy­gulanan ağır mali politikalar, ki­racı-ev sahibi çekişmeleri, kira artışlarına bir süre müdahale edil­mesi gibi gelişmeler dikkate alın­dığında, enflasyonu aşan büyük artışların mali gücü aşan bir mali yüke sebebiyet verebilecektir.

-Kanun koyucu yıllık artışı ye­niden değerleme oranının yarısı kadar artırarak bir tercihte bulun­makta, Cumhurbaşkanına verilen artırım yetkisi de yeniden değer­leme oranı ile sınırlanmaktadır.

Kanun koyucunun bu yaklaşı­mı göz ardı edilerek, ülkede bu dönemde gerçekleşen enflasyon oranları, yeniden değerleme oran­ları, ekonomideki olumsuz geliş­meler göz ardı edilerek, fahiş ar­tışlara gidilmesi spekülatif değer­lerden fahiş vergi almak anlamına gelebilecektir.

-Artışın bir gerekçesi olması gerekir.

-Takdir komisyonunun gerek­li araştırma ve incelemeyi doğru/ yeterli olarak yapmadığı var ise emlak özelinde çelişkili, mantık­sız sonuçlara işaret eden konu, hu­suslara değinilmelidir.

Konu sadece yasa ile çözülebilir

Bu konuda Cumhurbaşkanının yetkisi yok. Emlak Vergisi Yasa­sı’nın 29. maddesinin son fıkra­sında Cumhurbaşkanlığına veri­len yetki yıllık artışa esas alınan yeniden değerleme oranlarına iliş­kin. Bu nedenle çözüm adresi Yüce Meclis. 2018 yılında da genel bir infial yaşanmış ve konu yasal bir düzenleme ile çözülmüştü. Tavsi­yemiz, 2018 yılında olduğu gibi bir madde ile konunun aşağıdaki gi­bi bir düzenleme ile geçici de değil kalıcı-sürekli çözüme kavuşturul­ması ve her dört senede bir yaşa­nan vergi savaşlarının sonlandırıl­masıdır.

“…Takdir komisyonlarınca 2025 yılında 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metre­kare birim değerleri, 2025 yılı için uygulanan birim değerlerinin yüz­de 50’sinden fazlasını aşması du­rumunda, 2026 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerlerinin hesa­bında, 2025 yılı için uygulanan as­gari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin yüzde 50 fazlası esas alınır. Takip eden 2027, 2028 ve 2028 yıllarında 29 uncu mad­de kapsamında bina ve arazi vergi­si matrahları ile asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri bu şekilde belirlenen değerler üze­rinden hesaplanır.”… Meclis tatil­de olduğu için konu ancak Meclis açıldığında ele alınabilir.

Vatandaş ne yapmalı?

Adli tatil sonrası 7 gün ilave edildiğinde, 7. gün pazar olduğu için 8 Eylül Pazartesi mesai saa­tinin bitimine kadar, ilgili bele­diyelere, vergi mahkemelerinde, takdir komisyonu kararlarıyla be­lirlenen tutarların fazlaya ilişkin kısımlarının iptali talebiyle, yü­rütmeyi durdurma talebinde de bulunularak dava açılabilir.

Siz takdir komisyonu kararla­rını daha sonra öğrendiyseniz en son dava açma tarihi 31.12.2025.