Son dönemde Danıştay’ın Maliye’ye yaşattığı şokların sayısı giderek artmaya başladı! Örneğin, özel fon, garantörlük (kefalet) hizmetleri, yurtiçi asgari kurumlar vergisinde geçmiş yıl zararlarının mahsubu, sermaye taahhüt borcunu ödemeyen ortaklara finans hizmeti kapsamında vergi tarhiyatı yapılamayacağı vb.

Maliye’nin bu şekilde yaşadığı son şok ise, Airbnb ile ilgili!

Maliye’nin Airbnb ile ilgili yaşadığı şok tam olarak ne?

Maliye’nin Airbnb ile ilgili yaşadığı şok; Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden sahibi oldukları konutları günlük, haftalık veya aylık sürelerle kiralayan gerçek kişilerin ticari kazanç kapsamında gelir vergisi ve KDV yönünden vergilendirilip vergilendirilemeyeceği ile ilgili!

Maliye: Bu tür kiralamalar ticari kazanç kapsamında gelir vergisine ve KDV’ye tabi!

Maliye’ye göre; gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya aylık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi bir organizasyonu gerektirmekte olup, söz konusu gayrimenkullerin kira kontratı düzenlenerek günlük, haftalık veya aylık olarak devamlılık arz edecek şekilde kiraya verilmesi bir organizasyonu gerektirdiğinden, bu şekilde yapılan kiralama faaliyetlerinin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi ve Airbnb sistemi üzerinden veya bireysel olarak günlük, haftalık ya da aylık kiralama yapan ev sahiplerinin elde etmiş oldukları kazançlar için mükellefiyet tesis edilerek ticari kazanç hükümleri çerçevesinde gelir vergisi ve KDV yönünden vergilendirilmesi gerekir (GİB İstanbul VDB’nin 19.02.2016 tarihli ve 62030549-120[40-2014/891]-14193, Balıkesir VDB’nin 08.09.2020 tarihli ve 46480499-120.01.01 [2018/1661]-E.63499 sayılı Özelgeleri).

Geriye dönük mükellefiyet açılıp cezalı tarhiyatlar yapıldı!

Maliye, “Airbnb sistemi üzerinden veya bireysel olarak günlük, haftalık ya da aylık kiralama yapan ev sahiplerinin elde etmiş oldukları kazançlar için mükellefiyet tesis edilerek ticari kazanç hükümleri çerçevesinde gelir vergisi ve KDV yönünden vergilendirilmesi gerekir.” görüşü çerçevesinde, Airbnb sistemi üzerinden veya bireysel olarak günlük, haftalık ya da aylık kiralama yapan ev sahiplerine geriye dönük mükellefiyet açarak, vergi ziyaı cezalı gelir vergisi ve KDV tarhiyatları yaptı!

Konu yargıya taşındı!

Vergi ziyaı cezalı gelir vergisi ve KDV tarhiyatlarıyla karşı karşıya kalan gerçek kişiler, Maliye’nin haksız olduğu, bu kiralamaların ticari kazanç olarak değerlendirilemeyeceği ve bu kapsamda gelir vergisi ve KDV hesaplanamayacağı iddialarıyla konuyu yargıya taşıdı.

Bu konuda açılmış yüzlerce dava var!

Danıştay’dan Maliye’yi şok eden Airbnb kararı! 

Danıştay, kendisine yansıyan Airbnb uyuşmazlığı ile ilgili olarak verdiği bir kararla Maliye’yi adeta şok etti!

Danıştay’a göre, bir ticari organizasyon dahilinde olmaksızın salt daha fazla gelir elde etmek amacıyla taşınmazların Airbnb adlı platform üzerinden günlük, haftalık veya aylık olarak kiraya verilmesinden elde edilen kazancın ticari kazanç değil, gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmesi gerekir (Danıştay 3. Dairesi’nin14.04.2025 tarihli ve E.2024/6160, K.2025/1856 sayılı Kararı).

Söz konusu Kararın geniş özeti ise şu şekilde:

“Davacının 2022 yılında taşınmazlarını Airbnb adlı platform üzerinden günlük, haftalık ve aylık olarak kiraya vererek elde ettiği ve gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan ettiği gelirin ticari kazanç olduğu ve ticari kazanç hükümleri doğrultusunda vergilendirme yapılması gerektiği yolunda düzenlenen vergi inceleme raporu uyarınca dava konusu tarhiyat yapılmıştır. (…) 

Davacının taşınmazlarının kiraya verilmesinden elde ettiği gelirinin ticari kazanç olarak değerlendirilebilmesi için kiralamanın otel, apart veya pansiyon işletmeciliği gibi ticari bir organizasyon dahilinde yapılması ve kahvaltı, yemek, ütü, günlük temizlik gibi bir takım hizmetleri de içermesi gerekmektedir.

Belirtilen türde bir ticari organizasyon dahilinde olmaksızın salt daha fazla gelir elde etmek amacıyla taşınmazların Airbnb adlı platform üzerinden günlük, haftalık veya aylık olarak kiraya verilmesi sonucu elde edilen kazancın gayrimenkul sermaye iradı niteliğini değiştirmeyeceğinden, yazılı gerekçeyle bir kat vergi ziyaı cezalı gelir vergisi ve geçici vergiler üzerinden bir kat kesilen vergi ziyaı cezaları yönünden davayı reddeden, geçici vergi asıllarını ise kaldıran Vergi Mahkemesi kararına yöneltilen istinaf başvurularını reddeden Vergi Dava Dairesi kararının bozulması; davalı idarenin temyiz isteminin ise bu nedenle reddi gerekmiştir.”

Yukarıda yer alan Karar özetine göre, gerçek kişilerin sahibi oldukları konutları salt daha fazla gelir elde etmek amacıyla Airbnb adlı platform üzerinden günlük, haftalık veya aylık olarak kiraya vermeleri sonucunda elde ettikleri kazanç gayrimenkul sermaye iradı olduğundan, ticari kazanç kapsamında gelir vergisi ve KDV’ye tabi bulunmuyor.

Peki, AIRBNB’de KDV oranı %10 mu yoksa %20 mi?

Evet, bu konuda oldukça tartışmalı!

Çünkü, uygulanacak KDV oranı, bu şekilde kiralanan konutların konaklama tesisi olarak değerlendirilip değerlendirilmemesine bağlı bulunuyor.  

Maliye; “7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ve Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik hükümleri doğrultusunda Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alarak yerli veya yabancı kişilere tek seferde yüz gün veya yüz günden daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralanan konutların, Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelikte konaklama tesisleri arasında belirtilmemesi nedeniyle Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan "Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi" alan konutların konaklama tesisi olarak nitelendirilmeyeceği, bu nedenle, "Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi" alınan konutlarda verilen geceleme hizmetlerinin (II) sayılı listenin 25. sırası kapsamında otel, motel, pansiyon, tatil köyü ve benzeri konaklama tesislerinde sunulan geceleme hizmeti (KDV oranı %10) olarak değerlendirilemeyeceği bu konutlarda verilen hizmet geceleme bedelleri üzerinden genel oranda (%20) KDV hesaplanması gerektiği” görüşünde (GİB. İzmir Defterdarlığı’nın 17.09.2024 tarihli ve E-21152195-130[28-2024.7318]-550725 sayılı özelgesi). 

Bu kapsamda kiralama yapanlara sevindirici haber ise İstanbul Bölge İdare Mahkemesi’nden geldi!

İstanbul Bölge İdare Mahkemesi Birinci Vergi Dava Dairesi tarafından bu konuda verilen bir kararın özeti ise şu şekilde:

“Uyuşmazlıkta, davacı tarafından 2022 takvim yılında elde edilen hasılatın beyan dışı bırakıldığından bahisle söz konusu kiralama hizmetinin iş yeri açma ve çalıştırma ruhsatı bulunmaksızın yürütüldüğü ileri sürülerek %18 oranında KDV hesaplanarak uyuşmazlık konusu cezalı tarhiyatlar yapılmış ise de, KDV Kanununun 28. ve 36. maddesi ile 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararında otel, motel, pansiyon, tatil köyü ve benzeri konaklama tesislerinde sunulan geceleme hizmetleri için katma değer vergisi oranının % 8 olarak uygulanabilmesi için turizm işletme belgesi veya işyeri açma ve çalışma ruhsatı şartının aranacağına ilişkin bir hüküm bulunmadığı gibi davacının konaklama hizmeti vermediği yönünde de davalı idarece yapılmış bir tespit bulunmadığı anlaşılmakta olup, davacının kayıt ve beyan dışı bıraktığı hasılatına ilişkin olarak 3065 sayılı Kanun ile söz konusu Bakanlar Kurulu Kararına göre %8 oranında KDV’ye tabi olması gerektiği sonucuna varıldığından, beyan dışı bırakılan söz konusu tutarlar için %8 KDV oranı uygulanmak suretiyle yapılan cezalı tarhiyatlarda hukuka aykırılık, aşan kısmında ise hukuka uygunluk bulunmamaktadır.” (İstanbul Bölge İdare Mahkemesi Birinci Vergi Dava Dairesi 30.09.2025 tarihli ve E.2025/1489, K.2025/1911 sayılı Kararı).

Tabi bu karar henüz kesinleşmiş bir karar değil, temyiz incelemesi için şu an Danıştay’da! Ayrıca, karara konu kiralama işlemlerinin yapıldığı tarihlerde indirimli KDV oranı yüzde 8, genel oran ise yüzde 18’di. Şu an bu oranlar sırasıyla yüzde 10 ve 20 olarak uygulanıyor!

Sonuç olarak;

Danıştay’ın yukarıda belirtilen kararı son derece açık: Gerçek kişilerin Airbnb adlı platform üzerinden günlük, haftalık veya aylık olarak kiraya vermeleri sonucunda elde ettikleri kazanç gayrimenkul sermaye iradı olduğundan, ticari kazanç kapsamında gelir vergisi ve KDV’ye tabi değil! Yani, İstanbul Bölge İdare Mahkemesi Birinci Vergi Dava Dairesi’nin KDV oranı ile ilgili kararı, daha çok şirket kurarak AIRBNB ve benzeri platformlar üzerinden günlük, haftalık veya aylık olarak konut kiraya verenlerle ilgili!

Son dönemde ülkemizde de hızla gelişen ve yaygınlaşan Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden günlük, haftalık veya aylık olarak konut kiraya verme işleminin vergilendirilmesi konusu oldukça hassas ve önemli!

Bu kararlar sonrasında yaşanacak gelişmeleri ve verilecek yeni yargı kararlarını kamuoyu ile paylaşmaya devam edeceğiz.