Evet, yanlış okumadınız, Danıştay Maliye’nin Airbnb işlemlerinin vergilendirilmesiyle ilgili uygulamasının dayanağını oluşturan Genel Yazısı’nın yürütmesini durdurdu!

Bu karar sonrasında, 7464 sayılı Kanun kapsamında “Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi” alarak konutlarını kiraya veren (Airbnb) binlerce kişi şimdilik rahat bir nefes aldı!

Maliye ise, beklemediği bu karar sonrasında oldukça büyük bir şok yaşadı!

Maliye’yi şok eden YD kararı tam olarak ne ile ilgili?

Danıştay’ın Yürütmeyi Durdurma (YD) Kararı, "Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi" alınarak yapılan konut kiralamalarından elde edilecek kazançların ticari kazanç olarak gelir vergisi ve KDV’ye mi yoksa gayrimenkul sermaye iradı olarak sadece gelir vergisine mi tabi tutulacağı ile ilgili.

Maliye’nin görüşü ve uygulaması nasıl?

Maliye, "Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi" alınarak yapılan konut kiralama işlemlerinin vergilendirilmesine ilişkin görüşünü tüm il Defterdarlıklarına gönderdiği bir Genel Yazı ile belirledi (GİB’in 24.01.2025 tarihli ve 7877 sayılı Genel Yazısı).

Söz konusu Genel Yazıda;

- Bir taşınmazın "Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi" alınmadan uzun süreli olarak ve adi bir sözleşmeye dayanılarak kiraya verilmesi durumunda, mülk sahibinin elde ettiği gelirin gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edileceği ve elde edilecek gelirin Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) gayrimenkul sermaye iradına ilişkin hükümlerine göre gelir vergisine tabi olacağı,

- Gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla günlük veya haftalık olarak süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır  hale getirilmesinin bir organizasyonu gerektirdiği, ayrıca, söz konusu konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında bir kira akdinden söz edilmesinin mümkün olmadığı, bu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi ve bu faaliyetten elde edilen kazancın ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerektiği, dolayısıyla, konutların turizm amaçlı kısa süreli olarak kiraya verilmesi için ilgili Bakanlığa müracaat edilerek izin belgesi alınmasının ticari kazancın tespitinde aranılan devamlılık kastı ve bir organizasyonun varlığına karine teşkil ettiği, kiralama yapılıp yapılmadığına veya gelir elde edilip edilmediğine bakılmaksızın "Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi" alınarak yapılan konut kiralamalarının ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi, bu kapsamda elde edilecek kazançların ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerektiği, belge sahipleri adına izin belgesinin düzenlendiği tarih itibariyle ticari kazanç yönünden mükellefiyet tesis edilmesi,

- Kültür ve Turizm Bakanlığı’nca düzenlenen "Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi" alan konutlarda verilen hizmetlerin ticari faaliyet kapsamında KDV’ye tabi olduğu ve genel oranda (yüzde 20) KDV hesaplanması gerektiği açıklanmış bulunuyor..

Binlerce kişiye gelir vergisi ve KDV tarhiyatı yapıldı, ceza kesildi!

Evet, Maliye, bu görüşü kapsamında Kültür ve Turizm Bakanlığı’nca düzenlenen "Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi" alarak konutlarını kiraya veren ancak ticari kazanç mükellefiyeti açtırmayıp gelir vergisi, geçici vergi ve KDV beyannamesi vermeyen ve ödemeyen binlerce kişiye geriye dönük mükellefiyet açtırarak gelir vergisi, geçici vergi ve KDV tarhiyatları yaptı.

Olumsuz etkilenen bir mükellef YD talepli Danıştay’a başvurdu!

Maliye’nin Genel Yazısı’ndan olumsuz etkilenen ve adına tarhiyat yapılan bir mükellef, söz konusu Genel Yazı’nın yürütmesinin durdurulması için konuyu Danıştay’a taşıdı.

Danıştay Maliye’nin usul itirazını reddetti!

Danıştay 3. Dairesi, Maliye’nin söz konusu Genel Yazının günübirlik kısa süreli kiralama faaliyetlerinden kaynaklanan kiralama faaliyetlerine ilişkin yapılacak işlemleri açıklayan ve mevzuatta yer alan hükümlerin belirtilmesinden ibaret olduğunu, genel düzenleyici işlem niteliğini taşımadığını, yeni bir hüküm veya bir idari düzenleme getirmediğini, icrai nitelik taşımadığını dolayısıyla iptal davasına konu edilemeyeceğine ilişkin yaptığı itirazı, dava konusu işlemin, ilgililerin hukuki durumunda, hak ve yükümlülüklerinde değişikliğe yol açabilecek, bu haliyle de idari davaya konu olabilecek icrai, kesin ve yürütülebilir bir işlem olduğu gerekçesiyle yerinde görmedi.

Danıştay Maliye’nin Genel Yazısı’nın yürütmesini durdurdu!

Konutların turizm amaçlı kiraya verilmesi faaliyetinin ticari nitelikte olduğunun kabul edilmesi, bu faaliyetten elde edilen gelirin ticari kazanç olarak değerlendirilebilmesi ve bu kapsamda ilgililer adına mükellefiyet tesis edilebilmesi için kiralamanın otel, apart veya pansiyon işletmeciliği gibi ticari bir organizasyon dahilinde yapılması ve kahvaltı, yemek, ütü, günlük temizlik gibi bir takım hizmetleri de içermesi gerektiğini, bu nedenle söz konusu kiralamaların ticari kazanç kapsamında gelir vergisine ve KDV’ye tabi tutulamayacağını belirterek, Genel Yazı’nın 7464 sayılı Kanun kapsamındaki konut kiralamalarının ticari nitelik taşıdığı, bu faaliyetin ticari ve elde edilen gelirin ticari kazanç sayılacağı ve mükellefiyet tesisi gerektirdiğine dair kısımlarının YÜRÜTMESİNİN DURDURULMASINA karar verdi (Danıştay 3. Dairesi’nin 27.10.2025 tarihli ve E.2025/2792 sayılı Kararı).

Kararın geniş özeti ise önemine istinaden aynen aşağıda:

“7464 sayılı Kanun ise yüz gün ve daha kısa süreli ve turizm amaçlı yapılan kiralamaları kapsamakta olup bu kiralamalar Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından izin belgesine bağlanmış, izin belgesine bağlanmasının amacının kısa süreli konut kiralama faaliyetiyle ilgili kayıt dışı alanın ortadan kaldırılması ve güvenlik açığının önüne geçmek olduğu belirtilmiş ve bu Kanun'da konut kiralarının vergilendirilmesi, mükellefiyet tesisi ya da faaliyetin niteliğine ilişkin herhangi bir hükmün yer almadığı görülmüştür.

Konutların turizm amaçlı kiraya verilmesi faaliyetinin ticari nitelikte olduğunun kabul edilmesi, bu faaliyetten elde edilen gelirin ticari kazanç olarak değerlendirilebilmesi ve bu kapsamda ilgililer adına mükellefiyet tesis edilebilmesi için kiralamanın otel, apart veya pansiyon işletmeciliği gibi ticari bir organizasyon dahilinde yapılması ve kahvaltı, yemek, ütü, günlük temizlik gibi bir takım hizmetleri de içermesi gerekmektedir.

Yukarıda aktarılan hususlar birlikte değerIendirildiğinde, bir ticari organizasyon dahilinde olmaksızın sadece daha fazla gelir elde etmek amacıyla taşınmazların günlük, haftalık veya aylık olarak kiraya verilmesi, elde edilen kazancın gayrimenkul sermaye iradı niteliğini değiştirmeyeceğinden işlemin, dava konusu edilen kısımlarında hukuka uygunluk bulunmadığı ve uygulanması halinde telafisi güç veya imkansız zararların doğmasına yol açabileceği sonucuna ulaşılmıştır. Bu nedenle, davacının yürütmenin durdurulması isteminin kabulüne, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 24/01/2025 tarih ve 7877 sayılı işleminin; 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamındaki konut kiralamalarının ticari nitelik taşıdığı, bu faaliyetin ticari ve elde edilen gelirin ticari kazanç sayılacağı ve mükellefiyet tesisi gerektirdiğine dair kısımları yönünden yürütmesinin durdurulmasına karar verildi”

Maliye’nin bu karara Danıştay VDDK’da itiraz etmesi bekleniyor!

Maliye’nin bu karara karşı, kararın kendisine tebliğini izleyen günden itibaren 7 (yedi) gün içerisinde Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu’na (VDDK) itiraz etmesi bekleniyor.

Sonuç olarak;

Danıştay’ın yukarıda belirtilen YD kararı son derece açık: Gerçek kişilerin "Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi" alarak konutları günlük, haftalık veya aylık olarak kiraya vermeleri sonucunda elde ettikleri kazanç gayrimenkul sermaye iradı olduğundan, ticari kazanç kapsamında gelir vergisi ve KDV’ye tabi değil! Çünkü, bu faaliyetten elde edilen gelirin ticari kazanç olarak değerlendirilebilmesi için kiralamanın otel, apart veya pansiyon işletmeciliği gibi ticari bir organizasyon dahilinde yapılması ve kahvaltı, yemek, ütü, günlük temizlik gibi bir takım hizmetleri de içermesi gerekiyor.

Son dönemde ülkemizde de hızla gelişen ve yaygınlaşan AİRBNB ve benzeri platformlar üzerinden "Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi" alarak günlük, haftalık veya aylık olarak konut kiraya verme işleminin vergilendirilmesi konusu oldukça hassas ve önemli! Dolayısıyla, verilen bu YD kararı oldukça önemli. Bu kararla ilgili yaşanacak gelişmeleri buradan paylaşmaya devam edeceğiz.