Önce evlerin satış fiyatları yükseldi, sonra da kiraları. Enflasyon nedeni ile artan maliyetler satışa çıkartılan evlerin fiyatlarının yükselmesine neden oldu.

Müteahhitler, Toplu Konut İdaresi ve Emlak Konut ucuz konut üretmek yerine daha çok kâr elde ettikleri lüks konutlara yöneldiler. Öyle ki, İstanbul'da 1+1 evlerin fiyatı 5 milyondan başlıyor. 5 milyon liraya konut satın alan kişi bu konutu 3 bin liraya değil 15 bin liraya kiraya vermek istiyor. Ülkemizde şu anda ev arayan kiracılardan daha çok boş konut var. Boş konut sayısı 1.800.000. Üretilen konutlar lüks ve pahalı konutlar, kiralık ev arayanlar düşük gelir grubu dolayısıyla arz-talep dengesi kurulamıyor. Türkiye'de 44 milyon konut nitelikli taşınmaz olduğunu kiracılık oranının %44, ev sahipliği oranının da %56 seviyesinde olduğunu da belirteyim.

Kiraların yüksekliği konusu gündemi çok meşgul edince, iktidar hemen konuya el attı. Şaak diye konuyu çözdü!

ENFLASYONUN SORUMLUSU EV SAHİPLERİ DEĞİL

11 Haziran 2022 tarihli Resmi Gazete'de 7409 sayılı “Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” yayımlanarak yürürlüğe girdi. Bu kanunun 4. maddesi ile 6.098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na aşağıdaki geçici 1. madde eklenmiştir.

“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ila 1/7/2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde 25'in altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344'üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hakim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Yukarıdaki düzenleme ile konut kiracıları enflasyondan etkileniyor ama işyeri kiracıları etkilenmiyor deniliyor. Ayrıca konut sahiplerinin de enflasyondan hiç etkilenmediği tespiti de mevcut.

Enflasyon ve ekonomik kriz nedeniyle kira artış oranlarında 2000 yılı için %25, 2001 yılı için %10 sınırı getirilmişti. Yasal düzenleme Anayasa Mahkemesi'ne taşındı. Anayasa Mahkemesi 2000 yılı için yapılan düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı bulmadı. 2001 yılı için getirilen sınırlamayı aşağıdaki gerekçesiyle Anayasa'ya aykırı buldu ve iptal etti.

“4531 sayılı Yasa'nın gerekçesinde de belirtildiği gibi, ekonomi kurallarına göre hak ve adalete uygun, makul bir kira parasının saptanmasında kiracıların durumu ve tüketici fiyat endeksinin üstünde seyreden kira paralarındaki artışın diğer fiyatlar üzerindeki olumsuz etkileri gözetilerek taşınmaz mal kira bedellerinin kamu yararı amacıyla ve yasayla sınırlandırılmasının Anayasa ile çelişen bir yönü bulunmamaktadır. Ancak, 4531 sayılı Yasa'nın yürürlüğe girdiği tarihte öngörülen fiyat artışlarına koşut olarak kiralarda 2001 yılı için kabul edilen %10 oranındaki artış, 2001 yılında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle oluşan fiyat artışlarının çok altında kalmıştır. Böylece, kira bedellerine getirilen sınırlama, amacını aşarak kiracı ile kiralayan arasında bulunması gereken adil dengenin kiralayan aleyhine demokratik bir toplumda makul, kabul edilebilir olarak nitelendirilemeyecek biçimde bozulması sonucunu doğurmuştur. Bu durumda, itiraz konusu ibare ile mülkiyet hakkının özüne dokunacak biçimde yapılan ölçüsüz sınırlamanın demokratik toplum düzeninin gerekleriyle bağdaştığı ileri sürülemez.” (Anayasa Mahkemesi'nin 19.7.2001 tarih, Esas No:2001/303, Karar No:2001/333)

MÜLKİYET HAKKINA AÇIKÇA MÜDAHALE VAR, İPTAL KAÇINILMAZ

Alelacele yapılan bu yasal düzenleme, Anayasa'da koruma altına alınmış olan “mülkiyet hakkının” ölçüsüz bir şekilde ihlali nedeniyle açıkça Anayasa'ya aykırıdır.

Anayasa Mahkemesi'nin %10'luk sınırlamayı iptal ettiği 2001'de enflasyon toptan eşya fiyatlarında yüzde 88.6, tüketici fiyatlarında yüzde 68.5 idi. 2022 yılı Mayıs ayı itibarıyla yıllık enflasyon, tüketici fiyatlarında yüzde 73.50, yurt içi üretici fiyatlarında ise yüzde 132.16'dır. TÜİK verilerine(!) göre bile bu kadar yüksek bir enflasyon oranı var iken, 2022 yılı için kira artış oranı olarak %25 gibi çok düşük bir oran belirlenmiştir. İktidar, kötü yönetimi ile rekorlar kıran enflasyonun kiracı üzerine bindirdiği yükü ev sahiplerine yıkmıştır. Ülkemizde ev sahiplerinin tamamının 50-100 evi yok. Bir evden elde ettikleri kira ile yaşamlarını sürdürmeye çalışan binlerce ev sahibi var.

Mülk sahipleri ve kiracılar pandemi döneminde sorunlarını büyük ölçüde karşılıklı anlayışla hakkaniyete uygun şekilde çözdüler. Bu yanlış ve Anayasa'ya aykırı düzenleme ile çift kontrat dönemi başlayacak, mevcut kiracılara tahliye davaları patlayacaktır. Gazetelerin 3. sayfalarında bundan sonra ev sahibi, kiracı kavgalarından diğer haberlere yer kalmayacaktır.